Betriebskosten: Kürzung der Vorauszahlungen durch den Mieter
Soweit der Mieter inhaltliche Fehler einer vom Vermieter erteilten Betriebskostenabrechnung konkret beanstandet und das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst errechnet, ist er nicht gehindert, eine Anpassung der Vorauszahlungen auf der Grundlage des so ermittelten Abrechnungsergebnisses vorzunehmen.
BGH Urteil vom 06.02.2013 VIII ZR 184/12
Betriebskosten: Anpassung der Vorauszahlungen
Der Vermieter ist nach einer Betriebskostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit berechtigt, als dass sie auch auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung genügt nicht für eine Anpassung der Vorauszahlungen.
BGH Urteile vom 15.05.2012 VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11
Betriebskosten: Mieter muss unwirtschaftliches Verhalten beweisen
Vermieter schließen zuweilen unwirtschaftliche Verträge über Treppenhausreinigung, Hausmeisterdienste etc. ab und reichen die entstehenden Kosten als Betriebskosten an ihre Mieter weiter. Der Bundesgerichtshof erleichtert diese Praxis, indem er vom Mieter verlangt, dass er einen Verstoß des Vermieters gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz beweisen muss. Die einfache Behauptung des Mieters, die Kosten seien höher als die im Betriebskostenspiegel ermittelten Durchschnittszahlen, genügt nicht.
BGH Urteil vom 06.07.2011 VIII ZR 340/10
Betriebskosten: Korrektur einer falschen Abrechnung
Hat der Vermieter irrtümlich ein zu hohes Guthaben in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesen, ist eine Korrektur mit der Folge eines Rückzahlungsanspruches gegen den Mieter nur bis zum Ablauf der einjährigen Ausschlussfrist durchsetzbar.
BGH Urteil vom 03.05.2011 VIII ZR 139/10
Betriebskosten: zum Anspruch auf Überlassung von Fotokopien
Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter kann ein berechtigtes Interesse daran haben, den Mieter auf die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege zu verweisen.
BGH Urteil vom 08.03.2006 VIII ZR 78/05
Heizkosten: Funkablesung
Der Mieter hat nach § 4 Abs. 2 HeizkostenVO den Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein zur Funkablesung geeignetes System zu dulden. Da die Wohnung zum Ablesen nicht mehr betreten werden müsse, handele es sich um eine Wertverbesserung. Für die Ersetzung der bisherigen Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch ein funbasiertes Ablesesystem kann sich eine Duldungspflicht aus § 554 Abs. 2 BGB ergeben.
BGH Urteil vom 28.09.2011 VIII ZR 326/10
Kaution: Kein Rückgriff des Vermieters auf Kaution im laufenden Mietverhältnis
Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Mietkaution während des Mietverhältnisses wegen streitiger Forderungen in Anspruch zu nehmen in Anspruch zu nehmen. Eine anders lautende Formularklausel ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.
BGH Urteil vom 07.05.2014 VIII ZR 234/13
Mietminderung: Bruttomiete entscheidend
Bemessungsgrundlage der Mietminderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % beruht. Es ist dabei unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.
BGH Urteil vom 06.04.2005 XII ZR 225/03 und vom 20.07.2005 VIII ZR 347/04
Mietminderung: Mietminderung ohne Grund kann fristlose Kündigung rechtfertigen
Der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug entfällt nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen.
BGH Urteil vom 11.07.2012 VIII ZR 138/11
Modernisierungmaßnahmen: Umfang der Ankündigung
Eine nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen. Sie muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt. Das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen müssen benannt werden. Dem Mieter muss ausreichende Kenntnis vermittelt werden, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich die Maßnahmen auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken.
BGH Urteil vom 28.09.2011 ZR VIII 242/10
Schönheitsreparaturen: Keine bunten Wände bei Auszug
Der Mieter ist zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.
BGH Urteil vom 06.11.2013 ZR 416/12
Schönheitsreparaturen: Starre Fristen sind unwirksam
Formularklauseln, die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsrepararturen nach einem starren Fristenplan vorschreiben sind unwirksam.
Beispiel: Der Mieter muss Küche und Bad spätestens alle zwei Jahre renovieren, die anderen Räume spätestens alle fünf Jahre.
Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.
BGH Urteile vom 23.06.2004 VIII ZR 361/03 und vom 05.04.2006 VIII ZR 178/05
Schönheitsreparaturen: Formulierung "regelmäßig" ist wirksam
Steht im Mietvertrag im Zusammenhang mit einem Fristenplan, dass Schönheitsreparaturen "regelmäßig", zum Beispiel nach 5 Jahren, durchzuführen sind, ist die Regelung wirksam. Der Bundesgerichtshof erklärte, ein wirksamer Fristenplan dürfe nur den Charakter einer Richtlinie und einer unverbindlichen Orientierungshilfe haben, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann. Dies muss für den durchschnittlichen verständigen Mieter erkennbar sein. Für einen in diesem Sinne flexiblen Fristenplan spreche, wenn die Mietvertragsklausel eine Einschränkung erhält, wonach die vorgesehenen Fristen nur für "den Regelfall" oder für einen "im Allgemeinen" entstehenden Renovierungsbedarf gelten sollen. Das Gleiche gelte für eine Einschränkung wie zum Beispiel "regelmäßig".
BGH Urteil vom 20.03.2012 VIII ZR 192/11
Tierhaltung: Hunde- und Katzenverbot im Mietvertrag
Eine allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet " keine Hunde und Katzen zu halten" ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam
BGH Urteil vom 20.03.2013 VIII ZR 168/12
Wohnfläche: Abweichung von mehr als 10 % berechtigt zur Minderung
Weist die gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche von mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche auf, ist ein Mangel der Mietsache gegeben, welcher zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.
BGH Urteile vom 24.03.2003 VIII ZR 133/03 und vom 24.03.2004 VIII ZR 295/03